Välkommen till BRF Göteborgshus 14

I förra veckan fick vi uppleva ett total kaos vad gäller vårt låssystem.

Det hela börja med att Gbg Energi lyckades få stopp på strömförsörjningen till södra Guldheden. Vårt låssystem är konstruerat så att varje tagläsare då automatiskt skall strömförsörjas av ett back up batteri under 24 tim.

Av någon anledning som vi fortfarande inte vet så fungerade inte det som det var tänkt. Vår leverantör Locksafe kom och gjorde omkopplingar så att systemet gick igång igen.

Dock uppkom några följdfel som gjorde att vissa portar, bla 13, ånyo inte fungerade. Detta avhjälptes morgon därpå.

Vi avvaktar nu information angående problemet från Locksafe respektive hur detta skall förhindras i framtiden.

Som information kan nämnas att tag och nycklar till exvis Bex 13 C även passar till 13 A och 13 B dvs varje nyckel passar till hela huskroppen. I detta fall hjälpte inte denna möjlighet

När styrelsen tog beslutet att inför ett elektroniskt system så beslutade vi även att ta bort möjlighet för nycklar och koder. Detta för att minska möjligen för att ta sig in via gamla nyckar (som vi visste fanns på drift)  och koder. Vi ville göra skalskyddet så säkert som möjligt.

Det finns ett antal dörrar med nyckellås som styrelsen kan nyttja . Dessa dörrar tillåter oss att komma in i samtliga trapphus och utrymmen i föreningen.

Styrelsen beklagar den uppkomna situationen och jobbar hårt på att detta inte skall uppkomma i framtiden

Renovering av våra horisontella stammar (avloppsrör) som vi skjutit på i ett antal år
bedömer vi nu måste åtgärdas. Det är rör som är 75 år, således ursprungsrör.
De vertikala stammarna, de som går från källare och upp i badrum och kök byttes ut
för cirka 20 år sedan varvid samtliga badrum dessutom renoverades.
Denna typ av stamrenovering kallas relining och kan göras på två sätt – spray eller strumpmetoden.
Vi har valt strumpmetoden som anses vara bättre men också dyrare. Man kan ej byta
horisontella stammar pga att dessa ligger under eller är ingjutna i bottenplattan.
Strumpmetoden innebär att man i princip lägger ett infodrat plaströr inuti
stammarna med en tjocklek på cirka 4 mm.

För ett halvår sedan så engagerade vi Eva Norén från Stamfast Konsultbyrå som
projektledare. Hon tog fram offertunderlag som skickades ut till ett antal
entreprenörer. Tre stycken inkom med offerter. Av dessa valde vi ut Proline Group AB
ett företag med omfattande erfarenhet och goda vitsord.

Under arbetets gång kommer samtliga medlemmar att kunna bo och använda sina
lägenheter och tvättstugor som idag frånsett de som bor på markplanet (cirka 10
lägenheter). Även dessa medlemmar kommer att kunna bo kvar i sina lägenheter
men med vissa begränsningar som vi återkommer till.

Man har delat in arbetet i 12 block och kommer att arbeta med två block samtidigt.
När ett block är klart så kommer alla funktioner att återställas till det normal igen.
Arbetet kommer igång vecka 7 med omkopplingar i källare mm. Vecka 10 startar det
fysiska relining arbetet. Hela projektet skall vara klart i början på fjärde kvartalet 2025.

Proline har utöver relingsarbetet även ansvar för information till våra medlemmar.
Man kommer att kalla samman till informationsmöten – blockvis – i Föreningslokalen
och vid behov lägga information i brevlådor.

För att kunna genomföra arbetet så krävs att Proline får tillgång ett antal förråd där
det går stammar. De aktuella medlemmarna kommer att få information om detta i god
tid.

Offertsumman är på ca 13,5 miljoner kronor. Utöver denna summa kan det
tillkomma vissa extra kostnader för oförutsedda händelser – rören i sämre skick än
beräknat, man måste ta upp ett extra schakt mm.

Beroende på hur HD kommer att döma i den pågående tomträttstvisten med
kommunen så kommer vi att behöva låna upp hela eller delar av ovanstående
belopp. Vi säkerställt att kunna ta upp ett sådant lån hos Nordea.

Styrelsen

Styrelsen önskar alla medlemmar och hyresgäster en God jul och ett Gott nytt år! Vi ser fram emot att möta 2025 tillsammans med er.

Infoblad-oktober-2024-V-2

Vi har i flera år berättat om kommande reliningprojekt. Dock har starten skjutits på i flera år på grund av att bedömningen gjordes att rören var i bättre skick än vad vi först trodde.

Men nu är bedömningen att det är dags att åtgärda problemen. 

Vi kommer att få in offerter i slutet av september och urvalsprocessen bedömer vi kommer vara klar i slutet av oktober. Förhoppningsvis kommer det fysiska arbetet igång i början på 2025 och beräknas vara klart i början på 2026. Det finns två relining-metoder – strumpa respektive spray. Vi har valt strumpmetoden som kvalitetsmässigt anses vara den klart bästa, men även den dyraste.

Relining genomförs med ett block i taget ( i princip en huskropp ) och bedömningen är att tiden per block är ca 6 – 8 veckor. Avloppsomkopplingar i källaren kommer att göra att merparten av våra medlemmar kommer att kunna bo kvar och alla dagens funktioner kommer att fungera, även tvättstugor. Dock kommer det vara en del slangar / rör i källargångarna.

Även de som bor på bottenplan kommer att kunna bo kvar men man kommer inte här ha något avlopp. För dessa kommer vi ställa ut service-vagnar innehållande toaletter, duschar mm.

Efter att varje block har relinats så kommer vvs-funktioner att återkopplas till det normala.

Vårt avtal med Nabo som varit vår fastighetsskötare har löpt ut och efter upphandling kommer Easy Fastighets Service AB att ta över som vår fastighetsskötare. 

Läs mer om hur du gör felanmälan och vad som gäller här.

Kommande år kommer vi att drabbas av högre avgifter vad avser fjärrvärme, eldistribution, vatten och sophämtning. Avgifter som i huvudsak sätts av kommunen. Vi räknar dock med en något lägre räntesats på våra lån.

Våra andelar i Riksbyggens Intresseförening med ett nominellt värde på drygt 8 Msek som under många år givet oss en mycket god avkastning kommer under innevarande verksamhetsår och förmodligen inte heller nästa år ge någon avkastning alls på grund av Riksbyggens dåliga resultat.

Tomträttsfrågan förväntas komma upp i HD under hösten. Man testar en BRF process i Stockholm som skall ge ett prejudicerande utfall. Vi har hittills tagit ut en avgift som är baserad på att vi fullt ut förlorar mot kommunen. Ett beslut som inte ger kommunen helt rätt gynnar således vårt resultat. Dock har vi ej tagit höjd för en eventuell ”förseningsavgift” för inbetalt belopp.

Vidare kommer vi att starta upp reliningprojektet som vi pratat om ett antal år. Detta projekt tillsammans med eventuell ökad inbetalning för tomträtt kommer att innebära ökad upplåning och därmed ökade räntekostnader.

Oaktat en hel del osäkerheter så har nu styrelsen fastlagt budgeten för kommande verksamhetsår. Avgiften kommer att höjas med 4%.

Vidare har vi gjort en förändring vad avser debiteringsprincipen såtillvida att den budgeterade kostnaden för uppvärmning läggs direkt på månadsavgiften. Tidigare har denna avgift ej täck den faktiska kostnaden utan ”Årsavgift bostad” har täckt upp för uppvärmningen. Således ökar uppvärmningskostnaden med 35% men Årsavgift bostad minskar med 5%.

Vi följer löpande vår ekonomiska utveckling och finns behov så kan vi bli tvungna att justera avgiften under löpande verksamhetsår.

Eltele kommer att byta våra elmätare under veckorna 23 – 24. Under bytestiden kommer det att bli ett kortare driftstopp för respektive medlem.

Infoblad-feb-2024-V4

Vi håller på att byta ut delar av vår nätverksutrustning för att klara av en högre kapacitet och stabilisera bredbandet. De flesta lägenheter bör redan ha den nya kapaciteten, men det återstår att byta ut två gamla nätverks-switchar. Dessa kommer att bytas inom kort.

De lägenheter som ännu inte är uppgraderade är:
42, 43, 46, 44, 45, 53, 51, 52, 61, 59, 60, 47, 48, 54, 55, 62, 63, 49, 50, 56, 57, 58, 64, 65, 66, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 230, 231, 232, 237, 238, 239, 226, 227, 233, 234, 240, 241, 228, 229, 235, 236, 242, 243, 202, 203, 208, 209, 214, 215, 204, 205, 210, 211, 216, 217, 206, 207, 212, 213, 218, 219