Välkommen till BRF Göteborgshus 14

Pågående renovering av våra stammar har försenats på grund av diverse problem.

•  våra stammar är genomsnitt i sämre skick än planerat. Rören måste vara i sådant skick att de skall kunna rengöras på insidan och att de dessutom skall kunna utgöra en ”gjutform ” för det infordrande plaströret. I vissa fall finns över huvud taget inget rör kvar – man kan då bli tvungen att bila upp ett nytt hål i plattan och från detta montera dit en ny rörstump. Detta tar tid och kostar pengar utöver offerten.
• vissa reliningar har misslyckats varvid man har blivet tvungen att fräsa bort gjort arbetet och ånyo relina samma strecka

Styrelsen har påtalat för Proline att de måste omgående uppdatera alla presenterade tidplaner både för medlemmar och styrelsen.

En ny tidplan kommer att presenteras i början av juni och aktuella tider sätts upp i resp trapphus. Om ändring sker så kommer dessa tider att hållas uppdaterade.

Vid problem / fundering vill vi att ni medlemmar tar kontakt med oss i styrelsen

Styrelsen 

250611

På grund av att pågående reliningsarbeten har blivit kraftigt försenade måste vi förlänga stängningen av föreningslokalen och övernattningsrummen samt bastun ytterligare, vilket vi beklagar.

Föreningslokalen kommer att vara stängd för bokningar fr o m den 9 juni t o m den 14 september (vecka 24-37).

Övernattningsrummen är sedan tidigare stängda för bokningar t o m den 6 juli och kommer att vara fortsatt stängda för bokningar t o m den 7 september (vecka 36). Detta gäller även bokningar av bastun.

Under dessa perioder går det alltså inte att boka föreningslokalen, övernattningsrummen eller bastun. Samtliga bokningar gjorda före den 9 juni kommer att cancelleras.

Du som redan har bokat föreningslokalen mellan den 9 juni och den 14 september och/eller övernattningsrummen mellan den 7 juli och 7 september kommer att få information om detta via mail inom kort.

Med vänliga hälsningar,

Styrelsen Göteborgshus 14

Hej alla boende i Göteborgshus 14. Hoppas alla kan ta vara på och njuta av våren och
sommarens ankomst. Här några påminnelser och nyheter från styrelsen:

Avgiftshöjningar
Tyvärr, tyvärr – kostnader av alla slag ökar och därmed föreningens utgifter.
Därför kommer det nu en rad avgiftshöjningar som börjar gälla 1 juli:
• Månadsavgiften – ”hyran” – höjs med 5 procent.
• Avgift för ett litet garage höjs till 800 kr per månad.
• Avgift för ett stort garage höjs till 920 kr per månad.
• Avgift för en p-plats höjs till 300 kr per månad.
• Avgift för en p-plats med laddning höjs till 440 kr per månad.
• Avgift för en p-plats för MC höjs till 175 kr per månad.
• Hyra för något av övernattningsrummen blir 300 kr per natt.
• Hyra av föreningslokalen blir 600 kr per tillfälle.
• Avtalsbundna hyror för lokaler och förråd höjs vid nästa avtalsförnyelse.

Containerhelger
Nästa helg då vi ställer upp en container utanför miljöhuset är 24-25 maj.
Därefter blir det containerhelger 23-24 augusti och 21-23 november. Lämna gärna föremål
som ännu kan användas av andra till Returbutiken på Syster Ainas gata. Öppet, såvitt vi
vet, på söndagseftermiddagar och ibland på andra tider. Kolla butikens hemsida eller på Facebook.
Om du använder containern – se till att stuva den väl och lämna inga föremål
utanför den. Vi fick anmärkningar på detta senast!

Grillar
Det är helt OK att ta fram en grill och använda vid någon av våra uteplatser; däremot inte
på balkong eller altan. Låt grillen stå kvar ute tills den svalnat men ställ därefter in den i eget
förråd el dyl. Grillar som placeras i allmänna utrymmen kan komma att slängas.

Relining
Som bekant pågår ett arbete med våra rörstammar: en så kallad relining som
innebär att befintliga rör kläs med en invändig ”strumpa” som får dem att hålla i många
decennier till. Arbetet kan ibland innebära oväsen och gör att slangar och kablar kan
förekomma i källare, trapphus och på gårdarna. Enligt utföraren Proline går arbetet som
tänkt och planen är att det ska vara avslutat under sista kvartalet i år.
Dock, hälsar utföraren, blir det återkommande stopp i pumpar m m när vi slänger
våtservetter, tops och tandtråd i toaletten. Ta därför för vana att lägga sådant i de vanliga
soporna. Det är en regel som alltid gäller för att inte skada de kommunala reningsverken,
men som blir extra viktig under relining-arbetets gång.

Cykelrensning
Under våren kommer vi att gå igenom alla cykelförråd och cykelställ för att
ta hand om övergivna cyklar. Alla cyklar kommer att förses med en lapp och du som
använder din cykel tar bort lappen när du hittar den. Cyklar som ännu har lappen kvar efter
en tid kommer att samlas i ett särskilt förråd där de förvaras ännu en tid innan de går till
skroten. Vi återkommer med mer detaljerad information.

Facebook
Vi påminner om att facebook-gruppen Vi på Doktor Hjorts & Doktor Bex gata i
Guldheden är alldeles utmärkt att använda oss grannar emellan. Däremot skickar du alla
frågor till styrelsen på mejl till web.styrelsen@gbghus14.se Ännu smidigare är att använda
det formulär som finns här.

Tillfälligt stängda rum
Till följd av reliningen (se ovan) kommer föreningslokalen att vara
stängd vecka 16-23. Övernattningsrummen samt bastun kommer också att behöva stängas
vecka 18-27. Lite tråkigt förstås, men nödvändigt.

I förra veckan fick vi uppleva ett total kaos vad gäller vårt låssystem.

Det hela börja med att Gbg Energi lyckades få stopp på strömförsörjningen till södra Guldheden. Vårt låssystem är konstruerat så att varje tagläsare då automatiskt skall strömförsörjas av ett back up batteri under 24 tim.

Av någon anledning som vi fortfarande inte vet så fungerade inte det som det var tänkt. Vår leverantör Locksafe kom och gjorde omkopplingar så att systemet gick igång igen.

Dock uppkom några följdfel som gjorde att vissa portar, bla 13, ånyo inte fungerade. Detta avhjälptes morgon därpå.

Vi avvaktar nu information angående problemet från Locksafe respektive hur detta skall förhindras i framtiden.

Som information kan nämnas att tag och nycklar till exvis Bex 13 C även passar till 13 A och 13 B dvs varje nyckel passar till hela huskroppen. I detta fall hjälpte inte denna möjlighet

När styrelsen tog beslutet att inför ett elektroniskt system så beslutade vi även att ta bort möjlighet för nycklar och koder. Detta för att minska möjligen för att ta sig in via gamla nyckar (som vi visste fanns på drift)  och koder. Vi ville göra skalskyddet så säkert som möjligt.

Det finns ett antal dörrar med nyckellås som styrelsen kan nyttja . Dessa dörrar tillåter oss att komma in i samtliga trapphus och utrymmen i föreningen.

Styrelsen beklagar den uppkomna situationen och jobbar hårt på att detta inte skall uppkomma i framtiden

Renovering av våra horisontella stammar (avloppsrör) som vi skjutit på i ett antal år
bedömer vi nu måste åtgärdas. Det är rör som är 75 år, således ursprungsrör.
De vertikala stammarna, de som går från källare och upp i badrum och kök byttes ut
för cirka 20 år sedan varvid samtliga badrum dessutom renoverades.
Denna typ av stamrenovering kallas relining och kan göras på två sätt – spray eller strumpmetoden.
Vi har valt strumpmetoden som anses vara bättre men också dyrare. Man kan ej byta
horisontella stammar pga att dessa ligger under eller är ingjutna i bottenplattan.
Strumpmetoden innebär att man i princip lägger ett infodrat plaströr inuti
stammarna med en tjocklek på cirka 4 mm.

För ett halvår sedan så engagerade vi Eva Norén från Stamfast Konsultbyrå som
projektledare. Hon tog fram offertunderlag som skickades ut till ett antal
entreprenörer. Tre stycken inkom med offerter. Av dessa valde vi ut Proline Group AB
ett företag med omfattande erfarenhet och goda vitsord.

Under arbetets gång kommer samtliga medlemmar att kunna bo och använda sina
lägenheter och tvättstugor som idag frånsett de som bor på markplanet (cirka 10
lägenheter). Även dessa medlemmar kommer att kunna bo kvar i sina lägenheter
men med vissa begränsningar som vi återkommer till.

Man har delat in arbetet i 12 block och kommer att arbeta med två block samtidigt.
När ett block är klart så kommer alla funktioner att återställas till det normal igen.
Arbetet kommer igång vecka 7 med omkopplingar i källare mm. Vecka 10 startar det
fysiska relining arbetet. Hela projektet skall vara klart i början på fjärde kvartalet 2025.

Proline har utöver relingsarbetet även ansvar för information till våra medlemmar.
Man kommer att kalla samman till informationsmöten – blockvis – i Föreningslokalen
och vid behov lägga information i brevlådor.

För att kunna genomföra arbetet så krävs att Proline får tillgång ett antal förråd där
det går stammar. De aktuella medlemmarna kommer att få information om detta i god
tid.

Offertsumman är på ca 13,5 miljoner kronor. Utöver denna summa kan det
tillkomma vissa extra kostnader för oförutsedda händelser – rören i sämre skick än
beräknat, man måste ta upp ett extra schakt mm.

Beroende på hur HD kommer att döma i den pågående tomträttstvisten med
kommunen så kommer vi att behöva låna upp hela eller delar av ovanstående
belopp. Vi säkerställt att kunna ta upp ett sådant lån hos Nordea.

Styrelsen

Styrelsen önskar alla medlemmar och hyresgäster en God jul och ett Gott nytt år! Vi ser fram emot att möta 2025 tillsammans med er.

Infoblad-oktober-2024-V-2

Vi har i flera år berättat om kommande reliningprojekt. Dock har starten skjutits på i flera år på grund av att bedömningen gjordes att rören var i bättre skick än vad vi först trodde.

Men nu är bedömningen att det är dags att åtgärda problemen. 

Vi kommer att få in offerter i slutet av september och urvalsprocessen bedömer vi kommer vara klar i slutet av oktober. Förhoppningsvis kommer det fysiska arbetet igång i början på 2025 och beräknas vara klart i början på 2026. Det finns två relining-metoder – strumpa respektive spray. Vi har valt strumpmetoden som kvalitetsmässigt anses vara den klart bästa, men även den dyraste.

Relining genomförs med ett block i taget ( i princip en huskropp ) och bedömningen är att tiden per block är ca 6 – 8 veckor. Avloppsomkopplingar i källaren kommer att göra att merparten av våra medlemmar kommer att kunna bo kvar och alla dagens funktioner kommer att fungera, även tvättstugor. Dock kommer det vara en del slangar / rör i källargångarna.

Även de som bor på bottenplan kommer att kunna bo kvar men man kommer inte här ha något avlopp. För dessa kommer vi ställa ut service-vagnar innehållande toaletter, duschar mm.

Efter att varje block har relinats så kommer vvs-funktioner att återkopplas till det normala.

Vårt avtal med Nabo som varit vår fastighetsskötare har löpt ut och efter upphandling kommer Easy Fastighets Service AB att ta över som vår fastighetsskötare. 

Läs mer om hur du gör felanmälan och vad som gäller här.

Kommande år kommer vi att drabbas av högre avgifter vad avser fjärrvärme, eldistribution, vatten och sophämtning. Avgifter som i huvudsak sätts av kommunen. Vi räknar dock med en något lägre räntesats på våra lån.

Våra andelar i Riksbyggens Intresseförening med ett nominellt värde på drygt 8 Msek som under många år givet oss en mycket god avkastning kommer under innevarande verksamhetsår och förmodligen inte heller nästa år ge någon avkastning alls på grund av Riksbyggens dåliga resultat.

Tomträttsfrågan förväntas komma upp i HD under hösten. Man testar en BRF process i Stockholm som skall ge ett prejudicerande utfall. Vi har hittills tagit ut en avgift som är baserad på att vi fullt ut förlorar mot kommunen. Ett beslut som inte ger kommunen helt rätt gynnar således vårt resultat. Dock har vi ej tagit höjd för en eventuell ”förseningsavgift” för inbetalt belopp.

Vidare kommer vi att starta upp reliningprojektet som vi pratat om ett antal år. Detta projekt tillsammans med eventuell ökad inbetalning för tomträtt kommer att innebära ökad upplåning och därmed ökade räntekostnader.

Oaktat en hel del osäkerheter så har nu styrelsen fastlagt budgeten för kommande verksamhetsår. Avgiften kommer att höjas med 4%.

Vidare har vi gjort en förändring vad avser debiteringsprincipen såtillvida att den budgeterade kostnaden för uppvärmning läggs direkt på månadsavgiften. Tidigare har denna avgift ej täck den faktiska kostnaden utan ”Årsavgift bostad” har täckt upp för uppvärmningen. Således ökar uppvärmningskostnaden med 35% men Årsavgift bostad minskar med 5%.

Vi följer löpande vår ekonomiska utveckling och finns behov så kan vi bli tvungna att justera avgiften under löpande verksamhetsår.